Maître Muriel HUE

La pratique du contentieux locatif demeure fortement rythmée par la trêve hivernale. Du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027 inclus, ce dispositif neutralise temporairement l’exécution de principe des mesures d’expulsion, sans éteindre les droits du bailleur ni interrompre les procédures engagées.

Dans quelle mesure la loi suspend-elle les expulsions locatives ?

Durant cette période, un commissaire de justice ne peut procéder à l’expulsion du locataire, y compris avec le concours de la force publique. Cette suspension s’impose même lorsqu’une décision judiciaire a déjà ordonné la libération des lieux.

La protection vaut en principe indépendamment du fondement retenu, notamment en présence de loyers impayés ou d’un manquement au règlement de copropriété. Une décision d’expulsion prononcée pendant la trêve ne pourra donc être exécutée qu’après son terme, sauf exception applicable.

Quelles situations la loi exclut-elle de la trêve hivernale ?

La suspension ne bénéficie pas aux personnes disposant d’un relogement adapté à leurs besoins et à la composition familiale. Elle est également écartée pour les squatteurs ayant pénétré dans le domicile d’autrui, résidence principale ou secondaire, par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte.

Sont aussi exclus les occupants de logements réservés aux étudiants qui ne satisfont plus aux conditions d’occupation, ainsi que le conjoint, partenaire ou concubin violent dont l’éviction a été ordonnée par le juge aux affaires familiales dans une ordonnance de protection. Pour l’occupation irrégulière d’un lieu autre que le domicile d’autrui, le juge peut réduire ou supprimer cette protection.

Quelles démarches le bailleur peut-il légalement poursuivre ?

La trêve n’efface pas la dette locative. Le propriétaire conserve la faculté de solliciter le garant, de faire délivrer un commandement de payer et de saisir le tribunal afin d’obtenir une décision d’expulsion. Le commissaire de justice peut signifier les actes, effectuer des constatations et accompagner le déroulement de la procédure.

En revanche, contraindre personnellement l’occupant à partir par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, hors du concours légal de l’État, expose l’auteur à trois ans d’emprisonnement et 30 000 euros d’amende.

La fourniture d’énergie ou d’eau peut-elle être interrompue ?

Le bailleur ne peut couper l’électricité, le gaz ou l’eau pour provoquer le départ du locataire, lequel peut porter plainte. Dans les résidences principales, les fournisseurs ne peuvent interrompre l’électricité ou le gaz pour impayés pendant la trêve. Une réduction de puissance électrique demeure possible, sauf pour les bénéficiaires du chèque énergie. Les coupures d’eau pour impayés y sont interdites toute l’année.

Pour les praticiens, l’enjeu réside dans l’identification précise des informations que la Chambre nationale des commissaires de justice peut communiquer à la Chancellerie afin d’évaluer le fonctionnement de la saisie des rémunérations. Publié au Journal officiel du 3 septembre 2026, l’arrêté du 17 août 2026 encadre le suivi statistique associé à la nouvelle organisation de cette procédure.

Des indicateurs couvrant le déroulement et la suspension des saisies

L’annexe de l’arrêté détermine les données susceptibles d’être extraites du registre numérique des saisies des rémunérations. Les indicateurs portent notamment sur le nombre de créances inscrites, de commandements de payer, d’accords conclus, de contestations introduites dans le délai d’un mois, de saisies engagées et d’interventions.

Le recensement comprend également les procédures en cours, les radiations, les mainlevées, les reprises de procédure et leur durée moyenne. Les causes de suspension sont distinguées, qu’elles résultent de la fin du lien contractuel, d’une saisie à tiers détenteur, d’une procédure de paiement direct ou d’une situation de surendettement.

La mesure de l’activité repose enfin sur le nombre de commissaires de justice répartiteurs actifs et de tiers saisis concernés. La répartition des procédures par ressort de cour d’appel doit permettre une observation territoriale du dispositif.

Une communication annuelle conditionnée par la demande du ministère

Placée sous la responsabilité de la Chambre nationale des commissaires de justice, la transmission n’est pas automatique. Elle intervient à la demande du ministère de la Justice au cours du premier trimestre de l’année N et concerne les données de l’année N−1.

Les statistiques sont adressées à la sous-direction de la statistique et des études dans un fichier CSV conforme à un modèle uniforme. Ce document est complété par un rapport synthétique consacré à l’interprétation des évolutions majeures constatées.

Un dispositif limité à l’observation quantitative de la procédure

Pris en application de l’article 16 de l’ordonnance n° 2016-728 du 2 juin 2016 relative au statut de commissaire de justice, l’arrêté n’affecte pas les conditions de fond de la saisie. Il organise exclusivement la remontée d’indicateurs homogènes afin d’offrir au ministère une vision nationale et territoriale de la mise en œuvre et de l’évolution des procédures.

Le temps du recouvrement se resserre. Applicable aux ordonnances rendues à compter du 1^er septembre 2026, le décret n° 2026-96 du 16 février 2026 accélère la procédure d’injonction de payer et l’accès à l’exécution forcée. Cette évolution impose, en contrepartie, une surveillance renforcée des délais et des justificatifs.

Trois mois seulement pour préserver l’ordonnance

Le premier impératif intervient dès le prononcé de la décision. En vertu de l’article 1411 du Code de procédure civile, le créancier ne dispose plus que de trois mois, au lieu de six, pour faire signifier l’ordonnance au débiteur par un commissaire de justice. Une fois ce délai dépassé, l’ordonnance devient non avenue. La transmission rapide de la décision conditionne ainsi la poursuite du recouvrement.

La durée de l’opposition demeure, quant à elle, fixée à un mois à compter de la signification par l’article 1416 du Code de procédure civile. Toutefois, lorsque la signification n’a pas été faite à personne, l’opposition peut, dans certaines situations, rester recevable jusqu’au mois suivant le premier acte signifié à personne ou la première mesure d’exécution rendant les biens indisponibles.

L’exécution forcée s’ouvre sous conditions

Le nouvel article 1415 du Code de procédure civile prévoit que le greffe avise le créancier ou son mandataire de l’opposition, par un moyen conférant date certaine, dans le mois de sa réception. Devant le tribunal de commerce, le greffe l’informe et l’invite à consigner les frais d’opposition.

Selon l’article 1422 du Code de procédure civile, l’ordonnance ne produit les effets d’un titre exécutoire qu’après l’expiration des causes suspensives et d’un délai de deux mois suivant sa signification. Sans avis d’opposition ni, devant le tribunal de commerce, invitation à consigner reçue pendant cette période, l’exécution forcée peut être engagée. Le délai d’opposition d’un mois reste suspensif.

L’absence de preuve compromet toute la demande

Enfin, le nouvel article 1418 du Code de procédure civile place la preuve au centre de l’audience sur opposition. Le créancier doit produire l’acte de signification ou, si celle-ci n’a pas été faite à personne, l’un des actes visés à l’article 1416. À défaut, ses demandes sont irrecevables.